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valorisation de l’or

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Pièce d'or frappée d'une maison

Article de Daniel Amerman, publié sur DanielAmerman.com :

« Le ratio or/immobilier est un indicateur plutôt utile pour évaluer la valeur relative entre l’immobilier et l’or. Historiquement, il s’avère également intéressant pour identifier les grands changements de tendance à long terme du cours de l’or.

À la lumière de l’augmentation du cours du métal jaune en 2016 et de la vigueur continue du marché de l’immobilier (américain), il est intéressant de revisiter cet indicateur de base, car ses enseignements sont différents de ce que l’on pourrait penser instinctivement.

Ratio or/immobilier de 1975 à 2016

Le ratio or/immobilier mesure la valeur relative entre l’or et l’immobilier. Autrement dit, il indique le nombre d’onces d’or nécessaire pour acheter une maison d’habitation moyenne aux États-Unis. Les gens achètent souvent de l’immobilier et de l’or en tant qu’investissements alternatifs. Soit par souci de diversification d’actifs financiers tels que les actions et les obligations, soit parce qu’ils craignent l’inflation.

Cependant, même si l’immobilier et l’or sont tous les 2 des actifs tangibles qui peuvent se révéler excellents pour se protéger de l’inflation, ils ont tendance à évoluer de façon divergente en termes réels.

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Cela est clairement visible lorsqu’on ajuste les prix historiques à l’inflation, comme le montre le graphe ci-dessus. Ces 2 investissements oscillent à la hausse comme à la baisse par rapport à leur moyenne à long terme durant ces 40 dernières années. Mais ils le font avec leur propre cycle, leurs pics et leurs plus bas ayant lieu à des moments différents.

Lorsque nous prenons le prix moyen d’une maison d’habitation aux États-Unis de 243.301 $ et que nous le divisons par les 1350 $ l’once d’or du 18 août 2016, nous obtenons un ratio or/immobilier de 180, ce qui signifie que 180 onces d’or sont nécessaires pour acheter une maison d’habitation moyenne.

Conclusions de l’analyse du ratio or/immobilier actuel

Voici un bref résumé des 15 conclusions clés (note : 13 traduites, les 2 dernières concernant les stratégies immo préconisées par l’auteur) résultant de l’analyse du ratio or/immobilier en 2016. (…)

  1. L’or et l’immobilier se trouvent actuellement au-dessus de leur moyenne historique (ajustée à l’inflation), l’or étant bien au-dessus de sa moyenne historique que l’immobilier.
  2. Aussi bien l’or que l’immobilier ont grimpé fortement en 2016, même si la progression de l’or en termes de pourcentage est bien plus importante.

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  3. L’or n’agit pas en tant que « réserve de valeur stable », il s’agit d’un mythe des temps modernes. Au lieu de cela, l’or se comporte d’une façon bien plus rare et plus enviable, à savoir en tant que protection contre les crises contracycliques. Cela se voit clairement à travers les 2 pics de la valeur de l’or, qui correspondent à des crises et à leur perception, qui ont débouché sur une valorisation de l’or 4 fois supérieur à sa moyenne annuelle la plus basse. Cependant, cet avantage peut se muer en inconvénient pour une stratégie d’achat à long terme au cours actuel pour les gens qui pensent investir dans une « réserve de valeur stable ».
  4. En tant que protection contre l’inflation, (…) l’or se comporte exactement comme attendu. Sa valeur augmente avec l’inflation, mais aussi lorsque les craintes d’une crise agitent les marchés. Ce qui signifie que l’or dispose d’un potentiel haussier bien plus important que s’il s’agissait d’une simple réserve de valeur. En cas de développement d’une crise majeure, l’or dispose d’un potentiel haussier substantiel, même si sa valorisation est élevée historiquement parlant. De fait, en termes nominaux (non ajustés à l’inflation), les perspectives de hausse spectaculaire sont bel et bien existantes en cas de crise monétaire.

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  5. L’inflation prise en compte, l’immobilier n’a pas atteint un pic. Mais sur une base nationale, les prix d’une maison moyenne sont à leur plus haut depuis la bulle immobilière des années 2000.
  6. En cas de crise, l’immobilier sera assez surévalué. Ce marché devrait connaître une déflation substantielle en termes ajustés à l’inflation, même si le prix nominal de l’immobilier pourrait atteindre de nouveaux records.
  7. En cas de crise, sur le court terme, l’or devrait surperformer d’une marge importante l’immobilier. Cependant, sur une perspective à long terme, l’or est fortement surévalué par rapport à l’immobilier. Le retour de la moyenne à long terme du ratio or/immobilier, de 282, de son niveau actuel de 180 signifie que le prix de l’immobilier devrait grimper de 57 % par rapport à celui de l’or. Cela ne pourrait avoir lieu qu’avec le prix de l’immobilier augmentant bien plus vite que le prix de l’or, ou via une chute du cours de celui-ci, ou une chute de l’or bien plus prononcée que celle de l’immobilier.
  8. En cas d’absence de crise, l’or devrait fortement baisser à l’avenir en termes ajustés à l’inflation. Dans ce scénario, l’or pourrait tomber bien en dessous de sa valorisation moyenne à long terme ajustée à l’inflation, un peu comme ce fut le cas entre 1984 et 1997.

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  9. L’analyse quartile est un outil utile pour examiner le ratio actuel or/immo de 180. Le quart supérieur (approximatif) montre que durant 10 années, le ratio or/immobilier fut supérieur de 196 % à 314 % par rapport au niveau actuel de 180. Autrement dit, durant environ 25 % du temps, l’immobilier valait relativement 2 à 3 fois plus que l’or par rapport à aujourd’hui.

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  10. Sur 2 quarts (soit environ 50 % du temps), la valeur de l’immobilier était supérieure de 108 à 189 % par rapport au ratio actuel. Autrement dit, durant la moitié du temps la valeur de l’immobilier était de légèrement jusqu’à presque 2 fois supérieure à l’or par rapport à aujourd’hui.

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  11. De 1975 à 2015 inclus, 9 années seulement ont présenté un ratio moyen or/immobilier inférieur au ratio actuel de 180.

    En schématisant, on peut donc conclure sur les 41 dernières années, le prix de l’or devait grimper par rapport à l’immobilier une année sur 4, le prix de l’immobilier devait progresser de 0 à 100 % par rapport à l’or une année sur 2, et une année sur 4 le prix de l’immobilier devait doubler ou plus par rapport à l’or.

  12. La composition des quarts est tout sauf anodine : elle est fortement corrélée aux crises, aux craintes de l’émergence d’une crise ou à l’absence de celle-ci. Dans le quart des années au ratio le plus bas, lorsque la valorisation de l’or est très élevée par rapport à l’immobilier, ces années correspondent à une période proche d’une crise, ou à des années où on craignait fortement l’émergence d’une crise.
  13. Sans exception aucune, alors qu’une crise s’éloigne ou les attentes d’une crise se dissipent, le prix de l’immobilier est supérieur par rapport à l’or au ratio actuel. Nous pourrions assister à l’émergence de nouvelles tendances à l’avenir, mais l’histoire semble indiquer, qu’une crise émerge ou pas, qu’il est fortement probable que l’immobilier surperforme l’or à long terme à partir du moment où les 2 actifs se stabilisent une fois la crise passée. (…)

En cas de crise monétaire, à long terme l’immobilier pourrait surperformer l’or jusqu’à 57 % (…). Cependant, ceci ne sera vrai que si cette stratégie est en mesure de survivre à un environnement de crise susceptible de démolir les stratégies immobilières traditionnelles. »

Conclusion or-argent.eu : l’or est la meilleure protection possible contre l’inflation et les crises. En ce qui concerne l’immobilier, même si cela reste un investissement à considérer principalement vu qu’il s’agit d’un actif tangible qui a une double utilité lorsqu’il sert de logement, il est également important, outre l’avertissement de l’auteur sur les conséquences d’une méga-crise, événement qui a tout de même des chances substantielles de se produire, de prendre en compte les taux, qui jouent un grand rôle dans la valorisation de cet actif : plus ils baissent, plus le pouvoir d’achat des candidats acquéreurs augmente, ce qui a tendance à faire grimper les prix. Or, nous traversons une période de taux exceptionnellement bas ; toute normalisation aurait des conséquences néfastes sur le prix de l’immobilier. Autre facteur à prendre en compte, la liquidité de ces 2 investissements. L’or est l’un des actifs les plus liquide du monde, tandis que pour l’immobilier la vente peut prendre du temps, voire parfois s’avérer impossible pour certains biens (situation géographique, nature du bien, etc.).