Une nouvelle bulle immobilière aux USA ?

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Afin de préserver leurs marges, et tandis que l’immobilier américain est de nouveau en surchauffe sur ses marchés clés, les prêteurs américains assouplissent les conditions d’accès au crédit hypothécaire, ce qui n’est pas sans rappeler la situation que nous avons connue avant 2008. C’est le sujet de cet article de Wolf Richter, publié le 25 septembre 2017 sur WolfStreet.com :

« La combinaison mortelle de la  »concurrence » et du ralentissement du marché du crédit hypothécaire sont cités par les patrons de ce secteur en tant que motifs de leur migraine.

Principalement en raison de la concurrence que se livrent les banques et les prêteurs dans un contexte de baisse de la demande, les perspectives de bénéfice se sont désormais détériorées pour un 4e trimestre d’affilée, d’après le Mortgage Lender Sentiment Survey du T3 de Fannie Mae. Et le nombre de prêteurs qui pointent du doigt la concurrence en tant que facteur clé de la baisse des bénéfices  »a atteint des niveaux records ».

La demande est en berne pour les 3 types de prêts hypothécaires qui existent aux États-Unis :

– les crédits hypothécaires susceptibles de bénéficier des garanties des GSE (société sponsorisée par le gouvernement), comme Fannie Mae et Freddie Mac, qui sont indirectement garantis par le contribuable ;

– les crédits hypothécaires qui ne bénéficient pas des garanties susnommées ;

– les crédits hypothécaires garantis par des agences gouvernementales, comme Ginnie Mae, qui sont indirectement garantis par le contribuable.

Le sondage trimestriel de Fannie Mae collecte les réponses des responsables de 190 institutions de crédit, qui peuvent inclure de grosses banques ou de petites sociétés spécialisées dans le crédit hypothécaire  »afin d’évaluer leur sentiment et ce qu’ils entrevoient pour le marché hypothécaire dans son ensemble ».

Ces hauts responsables ont rapporté que la demande de ces 3 derniers mois pour les crédits hypothécaires a baissé :

Les prêteurs enregistrent également une baisse de la demande pour les opérations de rachat de crédit :  »Globalement, le marché du rachat de crédit fait pâle figure par rapport à il y a un an, lorsque la hausse de la demande par rapport aux 3 mois précédents atteignait un plus haut. »

Et comment les institutions de crédit réagissent-elles face à la détérioration de leurs marges bénéficiaires en raison de la pression de la concurrence ? Elles assouplissent les conditions d’octroi.

Fannie Mae :

 »Les prêteurs ont assoupli davantage les standards d’octroi des crédits hypothécaires durant le 3e trimestre, poursuivant une tendance initiée à la fin 2016. En particulier, le nombre net d’institutions de crédit ayant rapporté un assouplissement des conditions de crédit sujets au GSE durant les 3 dernières mois, ainsi que le nombre d’entre elles qui se préparent à assouplir les conditions durant les 3 mois à venir, a atteint un plus haut.

Les commentaires de ces institutions suggèrent que la pression de la concurrence et les instructions plus favorables en ce qui concerne les crédits GSE les ont encouragés à baisser leurs exigences. »

Le graphique ci-dessous met en exergue le nombre net de prêteurs (ceux qui ont assoupli les conditions – ceux qui les ont durcies) qui ont baissé les conditions d’octroi pour chaque type de crédit hypothécaire :

Cet accès plus facile au crédit hypothécaire, dans un contexte de pression concurrentielle et de baisse des marges, arrive à point nommé.

indice Case Shiller de l'immo US en 2017

Dans de nombreuses villes, le marché de l’immobilier a grimpé bien au-delà des pics enregistrés durant la dernière bulle immobilière. Son éclatement a eu lieu de façon spectaculaire, en partie parce que les conditions avaient été assouplies afin de soutenir le marché et de permettre aux Américains d’acheter des maisons à des prix qui dépassent leurs moyens. Jusqu’à ce que tout s’effondre et la chute des prix qui s’en est suivie. (…) »