La bulle immobilière américaine 2.0 à la loupe

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bulle immo us 2.0 juillet 2017

Dans un article précédent, nous vous avons parlé des soucis rencontrés par le secteur du crédit hypothécaire américain, qui dans son ensemble a assoupli les conditions d’octroi pour rester compétitif alors que le marché immobilier résidentiel américain affiche globalement des tarifs supérieurs à la bulle immobilière qui a précédé la crise de 2008.

Cet article de Wolf Richter plonge dans ce sujet, en mettant en exergue les évolutions étonnantes des prix dans de grandes villes américaines, notamment vu le contexte de faible évolution des salaires et du pouvoir d’achat des ménages américains en général. Une seule explication possible : les politiques accommodantes de la FED, et notamment les taux planchers.

Le terme « bulle immobilière » utilisé pour qualifier le marché de l’immobilier résidentiel qui a connu un pic en 2006 pour ensuite imploser de façon spectaculaire n’est plus vraiment en vogue. Aujourd’hui, on dit plutôt que des années d’inflation du prix des actifs ont permis le « redressement » du marché de l’immobilier résidentiel, et que le pic insensé de la bulle immobilière 1.0 est aujourd’hui la norme. Mon Dieu…

Les chiffres de l’indice Case-Shiller de l’immobilier américain de juillet ont été publiés aujourd’hui. L’indice sans ajustements saisonniers a bondi de 6 % sur base annuelle, dépassant de loin la progression des salaires et des revenus des ménages. Conformément d’ailleurs à ce que l’on a connu durant ces dernières années. En juillet, l’indice a dépassé de 5 % le pic insensé de juillet 2006 (je veux dire, la nouvelle norme) :

bulle immo us 2.0 juillet 2017Si l’immobilier fait l’objet de dynamiques locales distinctes, les politiques monétaires ont eu un impact massif, en particulier dans les zones géographiques où on brasse le plus d’argent, ce qui crée des bulles immobilières locales. Si un nombre suffisant de bulles locales émergent simultanément, on obtient alors une bulle immobilière nationale telle qu’on peut la voir sur le graphique ci-dessus.

Voici ci-dessous les bulles immobilières locales dans toute leur splendeur dans de grandes agglomérations américaines :

Boston

Dans l’agglomération de Boston, l’indice a bondi de 82 % entre janvier 2000 et novembre 2005. Ce fut dingue. Il a ensuite baissé de 18 %, ce qui n’est pas énorme. Depuis, les prix sont repartis à la hausse si bien qu’ils sont plus élevés de 13 % par rapport à la bulle immobilière 1.0.

(…)

Seattle

Les prix de l’immobilier résidentiel à Seattle ont grimpé depuis le printemps 2016, poussant l’indice 20 % au-dessus de la bulle immobilière de juillet 2007.

Denver

Après avoir baissé de seulement 14 % durant la correction, la hausse des prix de l’immobilier s’est accélérée à Denver, si bien que les prix sont aujourd’hui supérieurs de 44 % par rapport à la bulle de 2006 !

San Francisco

Portland

Los Angeles

Atlanta

Même à Atlanta, ville économiquement ravagée, les prix ont dépassé les niveaux de la bulle de 2007, même si l’augmentation est plus modeste, à 2,4 %.