Les obligations hypothécaires sur l’immobilier commercial sont en train d’être chargées avec les crédits les plus risqués. Ce n’était plus arrivé depuis la crise financière, d’après Moody’s. Il s’agit d’un avertissement pour les investisseurs : ce marché, qui pèse 517 milliards de dollars, pourrait traverser une période compliquée.
Les crédits qui composent ces obligations concentrent autant de crédits basés uniquement sur le remboursement des intérêts qu’en 2006 et en 2007, d’après Moody’s. Ces transactions sont plus risquées, car au début des remboursements les emprunteurs ne font que payer des intérêts, aucun capital n’est remboursé. Le risque de défaut est donc beaucoup plus important sur ce type de crédit, tandis que les pertes sont également plus élevées. Selon Moody’s, les entités qui concluent ces crédits hypothécaires ne prennent pas les mesures adéquates pour s’assurer contre le risque.
Un remake de 2007 ?
Les crédits avec remboursement initial des intérêts pèsent de plus en plus lourd dans la balance des CMBS.
Cette dette plus risquée qui se retrouve empaquetée dans ces obligations hypothécaires est le miroir d’une tendance qui s’est développée dans de nombreux segments du marché du crédit, des obligations hypothécaires sur l’immobilier résidentiel en passant par les crédits leveragés. Alors que les investisseurs se sont précipités sur un actif censé être sûr, les souscripteurs ont été encouragés à prendre des risques, pour notamment maintenir des rendements élevés, en étant moins rigoureux avec les provisions.
Moody’s affirme que la concurrence féroce dans le secteur du crédit a permis à « l’immense majorité » des emprunteurs ayant acquis des propriétés de valeur à obtenir des crédits extrêmement souples. Mais, désormais, même ceux qui investissent dans des propriétés de qualité inférieure peuvent obtenir ces conditions très avantageuses.(…)
Durant les 3 premiers mois de l’année, plus de 75 % des crédits composant les obligations hypothécaires commerciales étaient de type « intérêts seulement ». Il s’agit de la plus grosse quote-part depuis 2006. En moyenne, l’emprunteur peut attendre jusqu’à 6 ans avant de rembourser le principal. Ce délai est en hausse de 2,2 ans par rapport à il y a 4 ans. Près de la moitié des crédits qui composent ces obligations incluent des crédits qui ne requièrent le remboursement du capital qu’à l’échéance. (…)
Article de Bloomberg, publié le 1er juin 2018
